Mietrecht

Die gesetzliche Beschreibung eines Mietvertrages, gegen eine bestimmte Gegenleistung den Gebrauch an einer Sache zeitweilig an einen anderen zu überlassen, lässt noch nichts von der zentralen Bedeutung des Mietvertrages für die Gesellschaft und damit für den einzelnen erahnen. Anders als in anderen Ländern liegt der Anteil von gemieteten Wohnungen in Deutschland mit derzeit ca. 55 bis 58% deutlich höher. Eine entsprechend große Bedeutung haben Wohnraummietverträge, zu deren Wirksamkeit entgegen einer häufigen Fehlvorstellung in der Bevölkerung man diesen nicht zwingend schriftlich abgeschlossen sein muss.

Wurde keine anderweitige mietvertragliche Vereinbarung getroffen oder ist diese unwirksam, gilt zwischen den Mietvertragsparteien das Gesetz. Da die gesetzliche Regelung zunächst einmal vorsieht, dass die Lasten der Mietsache der Vermieter zu tragen hat, spielt also schon bei Abschluss des Mietvertrages die Wirksamkeit der gemeinsamen Vereinbarungen eine richtungsweisende Rolle, beispielsweise ob und wer von beiden Seiten im Laufe oder am Ende des Mietverhältnisses die Renovierung zu übernehmen oder Schönheitsreparaturen zu tragen hat, dies mit entsprechenden häufig nicht vorgesehenen finanziellen Folgen.

Daher macht es bereits vor Abschluss eines Mietvertrages Sinn, Klarheit für die Wirksamkeit einzelner Vertragsklausel durch den Rat eines Anwalts zu erhalten.

Gerne entwerfen wir für Sie einen maßgeschneiderten Gewerberaummietvertrag oder überprüfen dessen Inhalt. Noch viel mehr als im Wohnraummietrecht können schon formale Dinge in der Vertragsurkunde selber maßgeblich die Weichen für das Schicksal des Gewerberaummietvertrages stellen. Insbesondere die Anforderungen an die sogenannte Schriftform des Gewerberaummietvertrages haben direkte Auswirkungen auf die Kündbarkeit des Vertragsverhältnisses. So kann ein Verstoß gegen die Schriftform beispielsweise bei nicht ausreichender Individualisierung des Vertragsgegenstandes dazu führen, dass eine jahrelange Befristung des Mietverhältnisses als gesetzlich vorgesehener Konsequenz unwirksam ist und der Vertrag nicht erst nach einer entsprechenden Laufzeit, sondern mit der gewöhnlichen gesetzlichen Kündigungsfrist zeitnah einseitig beendet werden kann.

Bei der Barkaution leistet der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter einen Geldbetrag, den dieser zwingend mit der gesetzlichen Verzinsung getrennt von seinem Vermögen anlegen muss. Das Geld muss also separat vom Vermögen des Vermieters gehalten und auf einem Treuhandkonto angelegt werden, damit es vor dem Zugriff eventueller Gläubiger des Vermieters geschützt ist. Im Wohnraummietrecht ist die Barkaution begrenzt auf die Höhe von drei Kaltmieten. Der Vermieter muss dem Mieter gestatten, die Kaution in drei monatlichen Raten jeweils zusammen mit den jeweiligen Monatsmieten zu bezahlen, um dem Mieter insbesondere die bei einem Wohnungswechsel ohnehin schon vorhandenen finanziellen Belastungen abzufedern.

Eine Mietsicherheit in Form einer Bürgschaft zu stellen ist nur dann zulässig, wenn dies zwischen den Parteien ausdrücklich so vereinbart wurde.

Gelegentlich begegnet man auch der sogenannten Verpfändung eines Sparguthabens, bei dem der Mieter ein Sparbuch als Mietsicherheit an den Vermieter sozusagen als „Faustpfand“ für dessen Ansprüche übergibt. Während bei der Barkaution allerdings regelmäßig dem Vermieter einseitige Möglichkeiten zur Auflösung der Kaution am Mietende zur Verfügung stehen, braucht der Vermieter bei einem verpfändeten Sparguthaben zu dessen Auflösung, um an das Geld zu kommen, die Freigabeerklärung des Mieters. Ist man sich hierüber nicht einig, muss dann der Vermieter erst den Mieter auf Abgabe der sogenannten Freigabeerklärung gegenüber der Bank und dem Einverständnis zur Auszahlung an den Vermieter verklagen.

Eine Kündigung eines Mietverhältnisses muss zwingend in schriftlicher Form erfolgen. Ausgesprochen werden muss die Kündigung von allen Mietern gegenüber allen Vermietern. Um eine böse Überraschung auszuschließen, ob die Kündigung zugegangen ist, ist dringend ein sogenannter Zugangsnachweis zu empfehlen. Für die Schriftform genügt dagegen beispielsweise nicht die Übersendung per E-Mail, WhatsApp oder SMS.

Während es für eine ordentlich fristgemäße Kündigung des Mieters von Wohnraum keinen Kündigungsgrund braucht, benötigt der Vermieter für den Ausspruch einer solchen Kündigung ein sogenanntes berechtigtes Interesse. Bedeutsame Ausnahmen gibt es für Studentenwohnheime, die Wohnung zum sogenannten vorübergehenden Gebrauch oder die vereinfachte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters im vom Vermieter selbst mitbewohnten Objekt. Dafür wird im letztgenannten Fall die Kündigungsfrist um drei zusätzliche Monate verlängert.

Die Parteien können einen Kündigungsausschluss vereinbaren, bei dem beide Vertragsparteien für einen bestimmten Zeitraum auf die ordentlich fristgemäße Kündigung des Vertrags verzichten. Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wird hierbei jedoch nicht ausgeschlossen. Im Formularmietvertrag ist die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses bis zu vier Jahren rechtlich möglich, in Individualvereinbarungen kann unter Umständen auch eine längere Zeitdauer vereinbart werden. Ebenfalls in einem Formularvertrag nicht rechtswirksam ist ein lediglich einseitiger Kündigungsausschluss für den Mieter, bei dem der Vermieter weiterhin zur ordentlichen Kündigung berechtigt bleiben würde.

Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund können beide Parteien dann erklären, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände bei Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hier nennt das Gesetz insbesondere erhebliche Vertragsverletzungen einer Vertragspartei, bei denen häufig aber zunächst eine qualifizierte Abmahnung zuvor vergeblich ausgesprochen worden sein. Hierzu gehört beispielsweise die ständig verspätete Zahlung der Miete durch den Mieter oder dass der Vermieter eine Gesundheitsgefährdung des Mieters durch den Zustand der Mietsache verursacht.

Mietrückstände für zwei aufeinander folgende Monate von mehr als einer Monatsmiete berechtigenden Vermieter ebenso zur fristlosen Kündigung wie die Nichtzahlung der Kaution mit einem Betrag, der der zweifachen Kaltmiete entspricht. Auch hier braucht zuvor nicht abgemahnt zu werden.

Dagegen können im Gewerberaummietrecht beide Parteien eine ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne einen Kündigungsgrund aussprechen. Bei Geschäftsräumen kann die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erklärt werden. Damit beide Seiten langfristig planen können, wird im Gewerberaum daher häufig eine Befristung vereinbart, die im Wohnraummietrecht mittlerweile nur noch unter hohen Voraussetzungen möglich ist. Durch die Befristung wird das Gewerberaummietverhältnis für eine bestimmte Zeit fest abgeschlossen, während der nicht ordentlich gekündigt werden kann und bei der anders als beim Kündigungsausschluss nach Ablauf der Vertragslaufzeit sich das Verhältnis nicht in einem unbefristeten Mietvertrag fortsetzt, sondern automatisch endet. Bei letzterem muss der Mieter dann also das Objekt zurückgeben oder mit dem Vermieter über den Abschluss eines Folgemietvertrages verhandeln.

Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Mieter die Mietsache geräumt an den Vermieter herausgeben. Tut er dies nicht, muss der Vermieter gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Kurzerhand die Schlösser auszutauschen oder aber die Versorgung mit Heizung und Wasser zu unterbrechen stellt eine sogenannte verbotene Eigenmacht mit der Folge einer möglichen einstweiligen Verfügung dar.

Zunächst muss also ein Räumungstitel durch ein Urteil bzw. einen Räumungsvergleich erwirkt werden, damit durch eine Zwangsvollstreckung der Besitz an dem Mietobjekt zurückerlangt werden kann. Eine vereinfachte Räumungsmöglichkeit stellt hierbei die sogenannte Berliner Räumung dar, die mittlerweile auch gesetzlich geregelt worden ist. Bei dieser wird das sogenannte Vermieterpfandrecht an den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters ausgeübt. Der Gerichtsvollzieher verschafft also dem Vermieter hierbei nur den Besitz, lässt die Wohnung aber nicht ausräumen, so dass hierdurch deutlich geringere Kosten als bei der Zwangsräumung unter Beteiligung einer Spedition nötig wären.

Schadenersatzansprüche sind für beide Parteien des Mietvertrages denkbar, wenn die andere Seite gegen die mietvertraglichen Verpflichtungen verstößt und man hierdurch finanzielle Einbußen hat.

Die in der Praxis häufigsten Fälle sind der Schadenersatz des Vermieters bei Beschädigungen der Mietsache oder Ansprüche des Mieters nach einer unberechtigt ausgesprochenen Kündigung. Hauptfall für den letztgenannten Bereich wiederum ist es, wenn der Vermieter für sich als berechtigtes Interesse einen Eigenbedarf in Anspruch nimmt, nach dem Auszug des Mieters dann aber die Person gar nicht einzieht, für die Eigenbedarf geltend gemacht wurde, sondern wieder neu vermietet wurde. Die Rechtsprechung lässt dann einen Regress beim Vermieter über die Umzugskosten, für eine Spedition oder Umzugsfirma, Inserate oder gar die Mietdifferenz der neuen Wohnung – wenn auch zeitlich begrenzt – als Forderungen zu.

Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich eigentlich gar nicht um Reparaturen, sondern dekorative Maßnahmen zur Beseitigung solcher Gebrauchsspuren, die durch einen ordnungsgemäßen Mietgebrauch entstehen. Sie umfassen im Wesentlichen das Streichen oder das Tapezieren im inneren der Wohnung. Nicht identisch ist damit der Begriff der Renovierung, der häufig auch Instandhaltungsreparaturen umfasst.

Für die Schönheitsreparaturen gilt ebenfalls zunächst einmal der gesetzliche Grundsatz, wonach Lasten der Mietsache Sache des Vermieters sind. Allerdings wird in der Praxis ganz überwiegend in Mietverträgen vereinbart, dass eine Abwälzung der Ausführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter vorgenommen wird. Eine Verpflichtung hierzu setzt damit allerdings voraus, dass diese Übertragung auch rechtlich wirksam ist. Mit anderen Worten: Ist die Übertragung rechtlich nicht bindend, braucht der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen auszuführen und hat sich an entsprechenden Kosten des Vermieters auch nicht zu beseitigen; geradestehen muss er dann nur für den Anteil möglicher darüberhinausgehender Beschädigungen der Mietsache.

In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof eine Vielzahl von Entscheidungen getroffen, bei denen die einzelnen Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag auf den Prüfstand gestellt wurden. Grundlegend hierbei ist die Entscheidung vom 18.03.2015, nach welcher die Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei einer nur teilweise oder nicht renovierten Wohnung bei Mietbeginn von vornherein eine Abwälzung ausscheidet. Ebenfalls unwirksam sind Vereinbarungen, bei denen eine sogenannte starre Fristenklausel den Mieter nach „spätestens“ oder „mindestens“ einer bestimmten Zeit zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Auch solche Formularklausel sind unwirksam, bei denen der Mieter bei Mietende unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Ausführung und damit der Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen zu denselben verpflichtet. Auch die Vorgaben, in einem bestimmten Farbton bei Auszug zu streichen, haben die Karlsruher Richter für nicht zulässig erachtet.

Umgekehrt ist es nicht richtig, dass viele aus den Entscheidungen des Bundesgerichtshofes herauszulesen glauben, dass Schönheitsreparaturen gar nicht mehr zulässig wären. Das Gegenteil ist der Fall, es muss jedoch im jeweiligen Einzelfall geprüft werden, ob der Vertrag für das jeweilige Mietverhältnis die Verpflichtung hergibt oder eben nicht. Hier empfiehlt sich die Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.

Neben der Grundmiete kann der Vermieter eine Beteiligung an den sogenannten Betriebskosten oder Nebenkosten vom Mieter verlangen. Dies sind die Kosten, die dem Eigentümer einer Immobilie anfallen; welche Betriebskosten hierbei vom Mieter verlangt werden können, regelt im Einzelnen die Betriebskostenverordnung.

Eine Beteiligung an den Betriebskosten können die Mietvertragsparteien dergestalt vereinbaren, dass diese gemeinsam mit der Miete Teil einer sogenannten Bruttoinklusivmiete (Warmmiete) sind. Verbreiteter ist es, eine monatliche Grundmiete/Kaltmiete zu vereinbaren, zu der dann zusätzlich eine Kostenbeteiligung an den Betriebskosten vereinbart wird. Dies wiederum kann entweder durch eine monatliche Pauschale geschehen, mit deren monatlicher Zahlung zuzüglich zur Kaltmiete es sein Bewenden hat. Am häufigsten wird aber zusätzlich zur Kaltmiete eine monatliche Vorauszahlung als „Vorschuss“ auf die Betriebskosten mit einer jährlichen Abrechnung vereinbart. Hat der Mieter zu viel vorausbezahlt, erhält er ein Guthaben; reichen die Vorauszahlungen dagegen nicht aus, kann sich ein Nachzahlungsbetrag ergeben.