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Rechtsanwalt Michael Walther ist seit 2007 Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Hierbei berät und vertritt er sowohl die Interessen von Architekten, wie auch die von Bauherren.

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Architektenvertrag

Der Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen Bauherr und Architekt. Er regelt die jeweiligen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Er bedarf keiner Schriftform. Dies führt in der Praxis häufig dazu, dass es keinen schriftlichen Vertrag gibt. Dadurch kommt es oft zu Problemen. So steht immer wieder im Streit, ob überhaupt ein Vertrag zu Stande gekommen ist, der dem Architekten einen Vergütungsanspruch gewährt. Hier ist vielmals zwischen bloßer Akquise des Architekten und rechtsverbindlicher (vergütungspflichtiger) Beauftragung zu unterscheiden.

Weitere Streitpunkte sind die konkreten Vertragsinhalte. Womit war der Architekt überhaupt beauftragt? Die Tätigkeit des Architekten ist ein weites Feld. Sie gliedert sich in unterschiedliche Leistungsphasen (LP 1-9 HOAI). Regelmäßige Architektenleistungen sind demnach die Grundlagenermittlung, der Vor- und Hauptentwurf, das Erstellen und Zeichnen für amtliche Baugesuche, Mengen- und Kostenkonstellationen, Ausführungsplanung mit Ausarbeitung von Details, Koordination der Fachplaner, Ausschreibung und Mitwirkung der Vergabe der einzelnen Gewerke, Bauleitung, Bauüberwachung, Vorbereitung und Mitwirkung bei der Bauabnahme und die Erstellung und Zusammenfassung der Endabrechnung sowie  Gebäudedokumentation nach Bauabschluss.

Im konkreten Einzelfall gilt es dann zu bestimmen, was genau beauftragt war und welche Leistungen vom Architekten zu erbringen sind. Hier ist ein schriftlicher Vertrag, der das Leistungssoll konkret wiedergibt, sehr hilfreich. Viele spätere Probleme können vermieden werden, wenn man hier bereits bei der Vertragsanbahnung sehr sorgsam und vorausschauend arbeitet.

Steht das Leistungssoll fest, kann im Weiteren geprüft werden, ob der Architekten seine Leistungen vollständig und mangelfrei erbracht hat und welche Vergütung im letztlich für seine Arbeit auch zu steht.

Bauleitung

Der Architekt kann auch Aufgaben des Bauleiters übernehmen. Dies sollte  jedoch gut überlegt sein. Die Aufgaben eines Bauleiters sind weitgehend. Die wichtigsten Pflichten bestehen in der angemessenen Überwachung des Bauvorhabens . Die einzelnen Gewerke und deren konkrete Ausführung sind zu kontrollieren. Es sind Mängel zu erkennen und wenn möglich zu verhindern. Dazu ist grundsätzlich auch die regelmäßige Anwesenheit auf der Baustelle erforderlich, insbesondere bei der Ausführung bedeutsamer Arbeiten. Auch ist dafür Sorge zu tragen, dass die zeitlichen und finanziellen Vorgaben des Projekts eingehalten werden. Die Vergütung des Architekten bei Übernahme der Bauleitung richtet sich nach LP 8 der jeweils gültigen HOAI. Die haftungsrechtlichen Konsequenzen bei Übernahme der Bauleitung sind zu beachten.

Haftung

Den Architekten treffen unterschiedliche Haftungsrisiken. Im Vordergrund steht dabei häufig die mangelhafte Erbringung vertraglicher Leistungspflichten durch den Architekten. Der Umfang ergibt sich aus dem Vertrag (siehe Architektenvertrag). Dem Architekten obliegen insbesondere Aufklärungs- und Beratungspflichten gegenüber dem Bauherrn sowie Koordinationspflichten gegenüber sämtlicher Beteiligter. Bestimmte Aufgaben und damit einhergehende Haftungsrisiken ergeben sich auch aus den einzelnen Leistungsphasen. In der LP 1-5 ist eine sachliche und gebrauchstaugliche Planung geschuldet. In der LP 6 und 7 hat der Architekt  die Vergabe ordnungsgemäß vorzubereiten und mit zu wirken.  Überwachungspflichten und Sonderpflichten wie z.B. Rechnungsprüfung treffen den Architekten dann in den Leistungsphasen 8 und 9, wenn er diese Leistungen übernommen hat. Hier sollte der Vertrag für Klarheit sorgen. Die Übernahme der Aufgaben der LP 9 wirkt sich insbesondere auf die Fälligkeit der Vergütung und die Verjährung aus.Von Bedeutung ist auch stets die Haftungsverteilung zwischen Architekt und den ausführenden Unternehmern (Stichwort: gesamtschuldnerische Haftung).

Honorar (HOAI)

Das Architektenhonorar ergibt sich aus der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieure (HOAI). Die HOAI stellt bindendes Preisrecht dar, von dem nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen abgewichen werden kann. Es gibt mittlerweile mehrere Fassungen der HOAI. Um zu bestimmen, welche Fassung auf den konkreten Fall anzuwenden ist, ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblich.

Für die Bestimmung des Honorars sind folgende Bemessungskriterien maßgeblich:

  • Umfang der durch den Architekt erbrachten Leistung (Leistungsbild der Leistungsphasen)
  • Anrechenbare Kosten des Objekts
  • Honorarzone
  • Vereinbarter Honorarsatz, zwischen Mindest- und Höchstsatz
  • Zuordnung Leistung zur Honorartafel
  • Zuschlag bei Leistungen im Bestand

Alle Architekten haben somit die gleiche Grundlage für die Ermittlung ihres Honorars. Hintergrundüberlegung für die Preisbindung der Architekten an die HOAI ist die Vermeidung einer Preiskonkurrenz auf Kosten der Qualität.

Der Architekt ist verpflichtet dem Bauherrn nach erfolgter Abnahme seiner Leistungen eine prüffähige Honorarabrechnung vorzulegen.

Mängel

Als Planer haftet der Architekt für Mängel seines Werkes. Liegt jedoch eine fehlerhafte Planung oder eine nicht ordnungsgemäße Bauüberwachung einem Mangel am Bauwerk zugrunde, kommt auch hier grundsätzlich eine Haftung des Architekten in Betracht. Diese setzt einen Mangel voraus. Mängel, die häufig einen Haftungsanspruch begründen, sind Planungsfehler, Koordinationsfehler, Kostenüberschreitung, Überwachungsfehler oder die fehlerhafte Einschätzung von Gewährleistungsfristen.

Bei Vorliegen eines Mangels ist der Bauherr zunächst grundsätzlich verpflichtet, dem Architekt die Möglichkeit zur Nacherfüllung einzuräumen. Dies ist die Grundvoraussetzung etwaiger Gewährleistungsansprüche des Bauherren (§§ 634 ff BGB). Erst im Weiteren sind ein Rücktritt vom Vertrag bzw. Schadensersatz im Rahmen der Gewährleistung denkbar.

Hierbei gilt es auch die Verjährung der Ansprüche stets im Auge zu behalten.

Häufig werden Mängelansprüche auch im Rahmen des Zurückbehaltungsrecht dem Architekten bei der Geltendmachung seiner Vergütung entgegengehalten und die Nichtzahlung bzw. entsprechende Einbehalte damit begründet.

Vertragsgestaltung

Um spätere Ungereimtheiten zu vermeiden, ist es wichtig, dass beide Parteien bereits vor Auftragserteilung sich Gedanken machen, was jeder der Beteiligten zu leisten hat und dies dann auch in einem schriftlichen Vertrag festhalten.

Dabei sollte feststehen, welche Leistungen der Architekt alles zu erbringen hat und welche Vergütung ihm dafür zu steht. Je genauer beide Seiten hier arbeiten, desto eher wird es dann später möglich sein, etwaige Unstimmigkeiten durch einen Blick in den Vertrag auflösen zu können.

Durch präventives Vorgehen und vorausschauendes Gestalten, gerne auch mit Hilfe eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht, können viele Punkte bereits im Vorfeld geklärt und somit später Probleme bereits im Keim erstickt werden.

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