Sicher ist sicher, denken sich die meisten Vermieter und vereinbaren in Wohnraummietverträgen mit dem Mieter, dass dieser eine Kaution als Sicherheitsleistung stellt. Diese Kaution besichert für den Vermieter eventuelle Forderungen, die am Mietende noch offen stehen. In der Praxis am häufigsten anzutreffen ist hierbei die sog. Barkaution, bei der der Mieter maximal drei Kaltmieten an den Vermieter bezahlt und letzterer den Betrag auf einem Kautionskonto anlegen muss. Häufig kommt es auch vor, dass ein bereits vorhandenes Sparbuch des Mieters an den Vermieter ausgehändigt, also verpfändet wird, oder der Mieter für die Verpfändung selbst ein Sparbuch einrichtet und dem Vermieter übergibt.
Was vordergründig wie ein- und derselbe Vorgang aussehen mag, macht rechtlich einen enormen Unterschied. Denn während bei einer Barkaution der Vermieter im Regelfall das auf seinen Namen lautende Kautionskonto direkt auflösen und den Guthabensbetrag mit seinen Ansprüchen verrechnen kann, muss der Vermieter bei einem verpfändeten Sparguthaben erst vom Mieter eine Freigabeerklärung erhalten, damit der Vermieter Geld sieht und mit eigenen Forderungen verrechnen kann.
Daher wähnt sich so mancher Vermieter dann in einer falschen Sicherheit mit „seiner“ Kaution, wenn es sich am Ende des Mietverhältnisses bei seinen vermeintlichen Ansprüchen schon um ältere Forderungen handelt: In einem aktuellen Urteil hatte der Bundesgerichtshof einen Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter bei seinem Auszug im Jahr 2009 unbeglichene Nachzahlungsbeträge aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre zuvor seit 2006 hinterließ. Nachdem die Forderungen für die Jahre 2006 bis 2008 verjährt waren, fiel im Jahr 2013 der Vermieterin ein, dass man doch noch die Kaution heranziehen könnte. Hiermit scheiterte die Vermieterin jedoch in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof. „Verjährt ist verjährt“ entschieden die Karlsruher Richter im Urteil vom 20.07.2016 (Az. VIII ZR 263/14). Da Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen nach drei Jahren verjähren, durfte sich der Vermieter nach Ablauf dieser Zeit auch nicht mehr an der Kaution bedienen, machte der Senat deutlich. Einmal verjährt, kann eine solche Leistung dann nicht mehr eingefordert werden, sodass der Vermieter aus diesem Anlass die Freigabeerklärung des Mieters nicht mehr gerichtlich durchsetzen konnte. Sie verklagte den Mieter auf Zustimmung zur Auszahlung des Sparguthabens über die Kaution, um an das Geld zu kommen. Bei einer Barkaution dagegen kann eine Aufrechnung und damit ein Zugriff auf die Barkaution jedenfalls noch für Forderungen erfolgen, die sich unverjährt gegenüber standen.
Es macht daher Sinn, sich schon vor dem Abschluss eines Mietvertrages rechtlich beraten zu lassen, welche Sicherheitsleistung im jeweiligen Fall Sinn macht. Zudem empfiehlt es sich, bei ausstehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis möglichst frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen, um böse Überraschungen wie im aktuellen Falls des Bundesgerichtshofs zu verhindern.
